Rick Holliday espera que 'la tercera vez sea un encanto' con Modular Build of Twice Burned Intersection Project

Aug 22, 2023

Tras el segundo incendio en la urbanización San Pablo 3800en menos de un año, el famoso desarrollador de East Bay, Rick Holliday, esperó a que se disipara el impacto, se arremangó y volvió al trabajo.

El incendio provocado del proyecto fue uno de una serie de incidentes similares en East Bay que datan de varios años. Dustin Bellinger, residente de Oakland de 45 años, también conocido como "Faheem Bey", fue arrestadopasado noviembreen relación con al menos uno de los incidentes y las autoridades tienen la esperanza de haber atrapado a su hombre.

Holliday está tan decidido como siempre a ver el complejo de apartamentos de 105 unidades a precio de mercado quecomenzó en 2013 hasta la finalización. Esta vez, probará un enfoque diferente para construirlo utilizando unidades modulares construidas en su instalación de viviendas modulares Factory_OS y ensambladas en el sitio.

La planta Factory_OS es una instalación de última generación en Mare Island en Vallejo (OS es un acrónimo de "fuera del sitio").El astillero naval de Mare Island(MINSY) sirvió históricamente como base de la Marina, pero ha hecho la transición a varios usos industriales y desarrollos de viviendas desde que fue dado de baja en 1996.

El icónico 'Edificio 680' donde opera Holliday una vez sirvió como un taller de máquinas que ayudó a reconstruir la Flota del Pacífico después del ataque a Pearl Harbor. Holliday compara la importancia de su uso moderno para ayudar a resolver un problema social contemporáneo que es nuestra crisis de vivienda. Un problema que está desplazando rápidamente a los residentes y contribuyendo a nuestra crisis de personas sin hogar. Holliday adquirió el espacio de un constructor modular de alta gama llamadoCasas Azules.

Rick no inventó la vivienda modular, pero busca convertirse en el 'Henry Ford' de ellos mediante la simplificación del proceso. "No construirías un automóvil en tu casa, lo construirías una fábrica", es una analogía a la que hace referencia a menudo.

La fábrica de 265 000 pies cuadrados está dispuesta en un formato de línea de ensamblaje con enormes grúas "puente" que permiten a los trabajadores acceder fácilmente a todos los lados de las unidades y moverlas de una estación a otra. También utilizan ruedas de aire que permiten a los trabajadores 'deslizar' fácilmente las unidades sobre el suelo del almacén. "Como el air hockey", señaló Holliday en un recorrido privado por sus instalaciones.

Hay hasta veinte de estas estaciones donde varios artesanos expertos aplican su oficio en carpintería, plomería, electricidad, etc. "Hasta el rollo de papel higiénico", agregó Holliday. También consideró más seguro ya que los trabajadores pueden hacer su trabajo desde pasarelas estacionarias en lugar de andamios.

Cuando la fábrica esté funcionando al máximo, Holliday anticipa que podría emplear hasta 200 trabajadores. Dado que la planta tiene acceso a un puerto, las unidades se pueden enviar a otros puertos a lo largo de la costa oeste.

Luego, las unidades completas se transportan en el sitio y se ensamblan con una grúa 'como legos'. Los residentes de los vecindarios donde se está llevando a cabo la construcción final tienen menos inconvenientes ya que el proceso de construcción en el sitio se acorta y se requieren menos trabajadores en el sitio.

Holliday espera disipar la percepción errónea de que las casas 'prefabricadas' son de calidad inferior. "Estamos usando los mismos materiales y no estarán expuestos a los elementos", señaló Holliday y agregó que el clima húmedo no retrasará estos proyectos. Holliday también señaló que los rociadores contra incendios están preconstruidos en las unidades modulares, lo que reduce drásticamente la ventana donde los desarrollos son vulnerables a los incendios.

Con los costos de construcción y mano de obra en aumento, las tarifas de impacto, los costos de seguros, etc., los desarrolladores deben ser creativos para que sus proyectos se concreten. Holliday está adoptando la construcción modular fuera del sitio para reducir los costos en un 20 por ciento y construir proyectos un 40 por ciento más rápido. "Los costos de construcción se han disparado hasta el punto en que muchos proyectos simplemente no son factibles", agregó Holliday.

Holliday también tiene la esperanza de que la construcción modular pueda revolucionar la construcción de proyectos de viviendas de apoyo y para personas sin hogar donde los costos son críticos. Los costos de construcción generalmente representan alrededor del 70% del costo de una unidad de vivienda. Los costos de construcción por pie cuadrado en el Área de la Bahía son de aproximadamente $700 y aumentan aproximadamente un 1% por mes. "Los cobertizos resistentes son un buen paso intermedio para ayudar a las personas a salir de las calles, pero la vivienda permanente y de apoyo es la solución a largo plazo".

Google incluso ha aceptado la idea alcomprometerse a 300 unidades para el desarrollo de sus empleados. La tecnología de "hogar inteligente" de Google se puede incorporar directamente en la construcción y revolucionar verdaderamente la eficiencia de la forma en que vivimos. "Más pequeño, más inteligente y más adaptable... estamos muy emocionados de tener socios tecnológicos en esta empresa".

Para ganar terreno con este tipo de construcción, los constructores modulares han tenido que intentar aplastar el temor de los sindicatos y trabajadores de que la construcción modular es una amenaza. Si la mayor parte de la construcción se puede realizar en partes más baratas del estado o del país, se podría lograr un cambio geográfico o incluso no sindicalizado en los puestos de trabajo. Todo el edificio en la planta de Factory_OS está hecho con mano de obra sindicalizada.

La crisis de vivienda de la región parece estar atrapada en una espiral y perpetuarse. Cuando el costo de la vivienda es tan alto que los trabajadores de la construcción (electricistas, carpinteros, plomeros) no pueden permitirse el lujo de vivir cerca, exigen tarifas laborales más altas, lo que aumenta los costos de construcción, o manejan desde distancias más largas, lo que contribuye al embotellamiento que tenemos. estamos experimentando en nuestras carreteras.

La productividad también se ve afectada cuando los trabajadores se ven frenados por los desplazamientos o tienen que esperar por materiales de otras áreas. La productividad o "tiempo de llave inglesa", como se refiere Holliday, puede ser tan bajo como el 30% para los trabajadores. Factory_OS afirma "un 50 % más de productividad" con su proceso.

"La falta de vivienda y la vivienda son problemas complejos, y no podemos limitarnos a respuestas físicas", señaló el exalcalde de San Francisco, Ed Lee, cuando abogó por el uso de la construcción modular para unproyecto de vivienda solidaria en su ciudad en 2017 . "Tenemos que pensar fuera de la caja".

Además del proyecto The Intersection, Holliday está utilizando la construcción modular para todos los proyectos en su cartera de Oakland, que incluyen:

"Lo irónico es que inicialmente quería construir el proyecto de la intersección de Emeryville de forma modular", señaló Holliday y agregó que la ciudad lo apoyaba. "Nuestro socio comercial tenía algunas aprensiones, así que optamos por una construcción convencional".

Holliday destacó el cambio de contratistas de Davis Reed a Cannon y señaló que Cannon tiene más experiencia con la construcción modular. El director de Cannon es Larry Pace, quien también es socio de Factory_OS.

Holliday está en el proceso de obtener nuevos permisos de construcción a través de la ciudad y espera que la construcción comience este verano y se complete para la próxima primavera.

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es un californiano de tercera generación y nativo de East Bay que vivió en Emeryville desde 2003 hasta 2021. Rob fundó The E'ville Eye en 2011 después de que le robaran a punta de pistola y lamentara la falta de cobertura de noticias locales. El "trabajo diario" de Rob es comoprofesional creativo.

Me alegra escuchar ese Proyecto de Intersección; Factory_OF todavía se está construyendo después de haber sido "quemado dos veces". Dicho esto, el único tipo de vivienda que ofrecerá alivio a nuestros muchos vecinos sin hogar es la vivienda de bajos ingresos. tenemos muchas viviendas a precio de mercado, y el "precio de mercado" sigue subiendo, porque mucha gente que puede pagar el precio de mercado quiere vivir aquí. esto obliga a más inquilinos que son residentes desde hace mucho tiempo a salir a la calle. mientras tanto, nos vemos obligados a poblarnos cada vez más. habiendo vivido aquí 40 años, el hacinamiento, la flagrante y creciente desigualdad de ingresos y la gentrificación forzada están erosionando continuamente la calidad de vida aquí.

Me gustó mucho este artículo. Vivía en la 37 y San Pablo durante el último incendio, y nuestras escaleras y parte de la casa se incendiaron, fue aterrador…

Gracias por compartir…

Me pregunto cuántas personas aplauden la idea racional de crear viviendas cerca del transporte público establecido y no congestionar aún más las calles I-80 y Christie o Shellmound. Si es así, hay una vacante en la Comisión de Planificación, el término vence en junio de 2022.

En mi humilde opinión: El mejor candidato sería alguien que tenga experiencia en planificación urbana o arquitectura y que comprenda la necesidad de transporte público de nuestra ciudad, de viviendas asequibles y de apoyar a nuestra población actual y mantener el carácter de la Ciudad.

Solicitud encontrada en: http://www.emeryville.org/forms.aspx?FID=115

La solicitud vence el 5 de agosto de 2019 a las 5 p. m. y la persona designada se nombra el 3 de septiembre de 2019. Aquí está la aplicación:

Fran, ¿no es eso lo que han hecho en la estación MacArthur BART?

¿Ashby no tiene espacio para el desarrollo?

¿Y Christie y Shellmound no están también a lo largo de rutas de transporte público establecidas (AC Transit, Emery-Go-Round), las cuales dan servicio con relativa facilidad a las estaciones de BART MacArthur y West Oakland? He vivido en ambos durante 6 años y el sistema de tránsito multimodal ha mejorado a lo largo de ese corredor.

¿Dónde se encuentra esta mejor ubicación amigable para el transporte público de la que hablas?

Mejor aún, su pregunta debería ser "¿Me pregunto cuántas personas aplauden la construcción de viviendas pero NIMBY?"

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